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岳塘新聞網6月21日訊（通訊員：傅卓明）房主不在現場的情況下，房主代理人代為簽訂的合同有效嗎？近日，岳塘法院審理判決一起房屋買賣合同糾紛案件。

某房產公司將一座房屋發(fā)布在“58同城”進行出售。劉某在該平臺關注到涉案房屋后，聯系到房產公司，雙方約定2022年7月到涉案房屋實地看房。而后劉某在房產公司的居間下與房主胡某的代理人王某簽訂《房屋買賣合同》，約定2022年8月前辦理產權轉移登記手續(xù)，并在產權過戶登記進窗后繳納稅前支付購房款。

劉某依據合同約定向房產公司支付購房定金和居間服務費后，其發(fā)現該房產公司發(fā)布的房屋年代存在問題，而且涉案房屋已登記在他人名下，劉某認為此舉嚴重違背誠信原則及合同約定，要求退還雙倍違約定金及居間服務費，經協(xié)商無果，遂向法院提起訴訟。

后查明，2022年4月，胡某將涉案房屋轉讓給王某并簽訂《房屋買賣合同》。并將涉案房屋交付給王某，雙方未辦理過戶登記。后因房屋建設年代以及房屋內曾有老人過世的問題劉某與王某就買賣合同的履行產生糾紛，王某遂將案涉房屋轉賣于第三人并已辦理產權登記。

法院經審理認為，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力，所以判決王某向劉某返還定金，房地產經紀有限公司承擔連帶責任。本案中，王某購買涉案房屋后，在沒有胡某授權的情況下作為出售方代理人與劉某簽訂《房屋買賣合同》，王某的行為系無權代理。

現胡某對王某的代理行為明確表示不追認，故涉案房屋買賣合同對胡某不產生法律效力。房屋買賣合同載明的當事人系買受人劉某與出售人胡某，根據合同相對性原則，王某并非合同的一方當事人，并無作為合同一方與劉某進行涉案房屋交易的意思表示，劉某與胡某并不存在房屋買賣合同關系，涉案合同無效，劉某按合同約定所交付的定金應當予以返還，但違約條款不發(fā)生效力，劉某以違約為由要求雙倍返還定金的要求不予采納，劉某要求返還居間服務費系另一法律關系，不在本案中處理，其可另行主張。

經查明，王某與劉某為了交易的安全協(xié)商將定金付至房產公司的監(jiān)管賬戶代為保管，故涉案定金應由王某返還給劉某，房產公司對王某的返還責任承擔連帶責任。

作者：傅卓明

責編：于楊

來源：岳塘新聞網

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